Freitag, 29. Mai 2009 15:31
Immobilienfonds (leider schon auf der Warteliste)
IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG
Die Anleger des IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG beteiligen sich als Kommanditisten oder mittelbar über den Treuhandkommanditisten, die Fidus Treuhand GmbH, als Treugeber, ausgestattet mit den sich üblicherweise daraus ergebenden Rechten, an der deutschen Fondsgesellschaft IMMAC Pflegezentren Austria III Renditefonds GmbH & Co. KG (im Folgenden Fondsgesellschaft genannt). Die Fondsgesellschaft hält als Gründungskommanditistin 99% der Anteile an der österreichischen Objektgesellschaft APH III IMMAC GmbH & Co KG (im Folgenden Objektgesellschaft genannt). 1% der Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft wird von der IMMAC GmbH mit Sitz in Graz gehalten, die auch geschäftsführende Kommanditistin der Objektgesellschaft ist. Die APH III IMMAC GmbH, Graz, ist persönlich haftende Gesellschafterin, ohne am Gesellschaftskapital beteiligt zu sein. Die Objektgesellschaft investiert in drei bestehende Einrichtungen in Söchau, Knittelfeld und Trofaiach, die alle im österreichischen Bundesland Steiermark liegen. Die drei Objekte sind durch Kündigungsverzicht der Mieter langfristig fest vermietet. Der Immobilienfonds erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Die Standorte
Die Standorte der Fondsobjekte liegen im Bundesland Steiermark. Die Gemeinde Söchau liegt in der Region Oststeiermark 60 Kilometer östlich von Graz, der Hauptstadt des Bundeslands und ca. 30 Kilometer von der ungarischen Grenze entfernt. Die zum Bezirk Fürstenfeld gehörende Gemeinde zählt rund 1.500 Einwohner. Durch das gut ausgebaute Straßennetz ist Söchau in alle Himmelsrichtungen gut angebunden. Der nächste Flughafen ist Graz-Thalerhof ca. 56 Kilometer westlich von Söchau.
Die Stadt Trofaiach und die Stadt Knittelfeld befinden sich in der Obersteiermark. Die Orte liegen rund 200 Kilometer südwestlich von Wien und etwa 60 Kilometer nördlich bzw. 75 Kilometer nordwestlich von Graz. Die etwa 8.400 Einwohner zählende Stadt Trofaiach liegt rund zehn Kilometer von der Bezirkshauptstadt Leoben entfernt.
Die Stadt Knittelfeld hat ca. 11.850 Einwohner. Das Straßennetz ist jeweils gut ausgebaut, so dass die Städte gut angebunden und mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen sind. Der nächstgelegene Flughafen ist gleichfalls in Graz.
Die Objekte
Die Pflegeeinrichtung “Kamille” verfügt aktuell über eine Pflegeplatzkapazität von 71 Betten in Einzel- und Doppelzimmern. Das Haus wurde 1997 als erste Pflegeeinrichtung der Kräutergarten-Gruppe eröffnet. In dem Gebäude befindet sich zusätzlich eine Arztpraxis, die jedoch nicht von der Objektgesellschaft erworben wurde. An den Räumlichkeiten der Pflegeeinrichtung genauso wie an der Arztpraxis ist Wohnungseigentum gemäß dem österreichischen Wohnungseigentumsgesetz begründet worden. Die Objektgesellschaft hat die Pflegeeinrichtung gekauft. Mit Abschluss des Kaufvertrages wurde vereinbart, dass die Pflegeplatzkapazität im Fondsobjekt durch Erweiterungs- und Umbaumaßnahmen erhöht wird. Die Bauarbeiten, mit denen 15 neue Pflegeplätze in Einzel- und Doppelzimmern geschaffen werden, sollen vertragsgemäß bis Anfang März 2010 abgeschlossen sein.
Das Objekt “Verbena” verfügt über eine Pflegeplatzkapazität von 115 Betten in Einzel- und Doppelzimmern. Die Einrichtung wurde in zwei Bauphasen errichtet und wird ausschließlich für die stationäre Pflege genutzt. 2002 wurde der erste Neubau fertig gestellt, der zweite Bauabschnitt im Jahr 2006. Die Pflegezimmer erstrecken sich auf zwei Gebäudeebenen, im Erdgeschoss befinden sich ein großzügiger Eingangsbereich und der Speisesaal.
Das Alten- und Pflegeheim Objekt “Wegwarte” wurde 2005 als Neubau fertig gestellt. Die Einrichtung, die ausschließlich für die stationäre Pflege genutzt wird, verfügt über eine Pflegeplatzkapazität von 120 Betten in Einzel- und Doppelzimmern. Das teilunterkellerte Gebäude ist in dreigeschossiger Bauweise errichtet worden.
Das Investitionsvolumen
Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt € 37.668.192 und wird wie folgt finanziert:
| Mittelherkunft |
Euro |
| Kommanditkapital |
013.840.000 |
| Agio |
00.692.000 |
| Fremdkapital |
23.136.192 |
| Investitionsvolumen |
37.668.192 |
In der Platzierungsphase verfügt die Fondsgesellschaft auf Ebene der Objektgesellschaft neben der Langfristfinanzierung über eine Zwischenfinanzierung, so dass die Zahlung der Kaufpreise inklusive aller Nebenkosten vollständig gesichert wurde. Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum 31.12.2009 abgegeben.
Die Mieter und Betreiber
Die steirische Kräutergarten-Unternehmensgruppe wurde 1997 von Harald Fischl und DDr. Gerhard Moser mit der Eröffnung des Seniorenhauses “Kamille” im oststeirischen Söchau gegründet. Die Unternehmensgruppe verfügt mittlerweile über insgesamt sieben Pflegeheime mit insgesamt 634 Betten. Weitere Einrichtungen befinden sich in Planung. Die Häuser der Kräutergarten-Unternehmensgruppe haben Verträge über den Versorgungsauftrag mit den jeweiligen Bundesländern. Jedes einzelne der Häuser ist nach einem Heilkraut benannt. Insgesamt wurden in den letzten zehn Jahren Gesamtinvestitionen von rund 50 Millionen Euro getätigt. Neben fachlich hochwertiger Pflege bietet die Kräutergarten-Gruppe ein umfangreiches Programm an Zusatzleistungen wie z.B. Seniorenanimation, Bewegungstrainerinnen, Therapielaser zur Wund- und Schmerzbehandlung und Bachblütentherapie. Die Betreibergesellschaften der Kräutergarten-Gruppe als Mieter der jeweiligen Immobilien haben neben der Zahlung der Mieten alle erforderlichen bzw. alle behördlich geforderten Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen und Veränderungen an den Gebäuden, technischen Anlagen, Außenanlagen und an sämtlichen Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen sowie dem Zubehör durchzuführen. Die Verpflichtung umfasst auch die Schönheitsreparaturen. Weiter sind die Prämien sämtlicher branchenüblicher Versicherungen zu tragen sowie alle Betriebs- und Nebenkosten inklusive der Grundsteuer zu leisten. Die Objektgesellschaft hat die Instandhaltung am Gebäude und Außenbereich (Dach und Außenfassade, jedoch nicht die Fenster) der Immobilien zu tragen.
Prognostizierte Ausschüttungen
Aus der Prognoserechnung ergeben sich im Verlauf des Fonds folgende Planausschüttungen für den Anleger:
| Ausschüttungen in % der Kommanditeinlage ohne Agio |
| (Prognose) |
Jahre |
Zeitraum |
| 006,75% |
4,75 |
2009-2013 |
| 007,50% |
10,0 |
2014-2023 |
| 008,00% |
3,0 |
2024-2026 |
| 009,00% |
4,0 |
2027-2030 |
| 010,00% |
2,0 |
2031-2032 |
| 012,00% |
1,25 |
2033-2034 |
| 202,06% |
25,0 |
GESAMT |
Insgesamt können 202,06% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2034 an Ausschüttungen realisiert werden. Ein Veräußerungserlös der Objekte wurde hierbei noch nicht berücksichtigt.
Wertentwicklung und Verkauf der Immobilien
Die Wertentwicklung der Immobilien hängt wesentlich von der erfolgreichen Nutzung als Alten- und Pflegeheim sowie der Entwicklung der Mieterträge ab. Die Kaufpreise einschließlich Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Betreiberzuschuss für die Immobilien liegen durchschnittlich beim 12,87-Fachen der anfänglichen Jahresgesamtmiete. Dies entspricht einem durchschnittlichen Erwerbspreis von € 89.165 pro Pflegeplatz. Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilien zum 12,0-Fachen der angenommenen Jahresmieten im Jahr 2034 aus. Eine gesicherte Wettbewerbsposition und einen guten Instandhaltungszustand vorausgesetzt, wird die Werthaltigkeit dieser Immobilien unabhängig vom Gebäudealter durch den Ertragswert der Betriebsstandorte bestimmt.
Mindestbeteiligung
Die Mindestbeteiligung an diesem Immobilienfonds beträgt € 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein. Auf die Kapitaleinlage wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Der Beitritt kann als Treugeber über die Treuhandkommanditistin oder alternativ als Direktkommanditist mit Eintragung ins Handelsregister erfolgen.
Laufzeit/Kündigung
Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 31.03.2034 unkündbar.
Besteuerung
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die über die Objektgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH (Anbieter) übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger. Die steuerlichen Mietüberschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt in Österreich steuerpflichtig. Nach dem geltenden Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und Österreich steht ausschließlich Österreich als Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht zu.
Haftung des Anlegers
Der Anleger hat gesellschaftsrechtlich seine Kapitaleinlage zuzüglich Agio zu leisten. Darüber hinaus hat der Anleger keine Nachschusspflicht. Diese ist im Gesellschaftsvertrag gemäß § 5 Ziff. 7 bzw. § 6 Ziff. 6 ausdrücklich ausgeschlossen. Der Anleger hat daher auch vorbehaltlich der nachstehend beschriebenen Haftung keine weiteren Zahlungen zu erbringen. Die Haftung des Kommanditisten ist im Handelsgesetzbuch, dort §§ 171 ff., geregelt. Nach § 171 Absatz 1 HGB haftet der Kommanditist den Gläubigern der Gesellschaft bis zur Höhe seiner Einlage unmittelbar, die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist. Unter Einlage ist die im Gesellschaftsvertrag bestimmte und in das Handelsregister einzutragende Beteiligungssumme, besser Haftsumme, zu verstehen. In das Handelsregister werden 10% der im Innenverhältnis unter den Gesellschaftern einzuzahlenden Pflichteinlage eingetragen. Insoweit ist zwischen der in das Handelsregister einzutragenden Hafteinlage und der gesellschaftsrechtlichen Pflichteinlage zu unterscheiden. Nur in dieser Höhe (grundsätzlich 10%) besteht eine Haftung im Außenverhältnis, beispielsweise im Insolvenzfall, gegenüber einem Insolvenzverwalter. Wenn die Hafteinlage als Teil der Pflichteinlage eingezahlt ist, verbleibt es grundsätzlich bei dem Haftungsausschluss gemäß § 171 Absatz 1 HGB. Die Haftung lebt gemäß § 172 Abs. 4 HGB wieder auf, wenn die Einlage zurückgezahlt wird oder Gewinnanteile entnommen werden, wenn gleichzeitig der Kapitalanteil durch Verluste unter den Betrag der Einlage gesunken ist.
Rückabwicklung
Von der Objektgesellschaft wurden die Objekte mit notariellen Kaufverträgen erworben und die Kaufpreise wurden bereits an die Verkäufer bezahlt. Im Zusammenhang mit der Schließungsgarantie zum 31.12.2009 besteht damit grundsätzlich kein Risiko einer Rückabwicklung.
