London verfügt über einen der größten und transparentesten Immobilienmärkte weltweit. Zwar ist das Volumen der Immobilientransaktionen seit einem Höhepunkt Mitte 2007 in Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise zurückgegangen. Die ungebremste Attraktivität des Marktes zeigt sich jedoch daran, dass sich das Transaktionsvolumen nach einem schwachen ersten Quartal 2009 im zweiten Quartal 2009 bereits wieder verdoppelt hat. Die Vermietungsaktivitäten in London verzeichneten einen Anstieg um 53 Prozent vom ersten Quartal zum zweiten Quartal 2009. Viele Experten rechnen damit, dass sich der Londoner Immobilieninvestmentmarkt als erster in Europa erholen wird. Der größte Mietrückgang sollte inzwischen erfolgt sein.
Marktanalysten gehen davon aus, dass sich die Mieten Anfang 2010 wieder stabilisieren und das Mietniveau ab 2012 wieder deutlich ansteigen wird.
In diesem Umfeld platziert das Emissionshaus KGAL den geschlossenen Immobilienfonds PropertyClass England 2. Die Fondsgesellschaft investiert in einen Neubau im Stadtteil Southbank im Stadtbezirk Southwark am Südufer der Themse zentral zwischen Tower Bridge und Tate Gallery of Modern Art gelegen. Southbank ist mit seiner enormen Entwicklung im gewerblichen und kulturellen Bereich über die letzten zehn Jahre einer der dynamischsten Stadtteile Londons. Der Teilmarkt Southbank ist durch das Angebot von qualitativ hochwertigen Mietflächen und attraktiven Konditionen zu einer interessanten Alternative zum zentralen Teil der City geworden. Im ersten Quartal 2009 konnte Southbank als einziger Teilmarkt Londons einen Vermietungsanstieg in Höhe von 27 Prozent gegenüber dem letzten Quartal 2008 verzeichnen. Seit vier Quartalen weist Southbank die niedrigste Leerstandsrate aller Londoner Teilmärkte auf.
Weitere Highlights des Fonds fassen wir in diesem Newsletter für Sie zusammen:
Die Fondsimmobilie – 30 Park Street
Bei der Fondsimmobilie in der 30 Park Street handelt es sich um ein freistehendes achtstöckiges Bürogebäude mit Wohnnutzung. Zu den namhaften Mietern in der Nachbarschaft der Fondsimmobilie zählen Unternehmen wie die Financial Times, Ernst&Young und die Royal Bank of Scotland. Die Immobilie verfügt über eine sehr gute öffentliche Verkehrsanbindung. Die London Bridge Station mit zwei U-Bahnlinien sowie direktem Anschluss an den Zug- und Busverkehr liegt knapp 500 Meter entfernt und ist von allen fünf Flughäfen binnen 25 bis 60 Minuten erreichbar. Die Immobilie wurde Ende 2008 fertig gestellt und erfüllt die Anforderungen des renommierten Umweltzertifikats BREEAM mit „sehr gut“ Neben zukunftsweisender Umwelttechnik bietet sie hochwertige Büroflächen nach modernstem Standard. Der marktgerechte Kaufpreis sowie der sehr gute Baustandard und die hochwertige Ausstattung wurden durch Gutachten renommierter, unabhängiger Sachverständiger bestätigt.
Der Mieter – Hyde Housing Association
Die gesamten Büroflächen des Gebäudes sind langfristig an die Hyde Housing Association vermietet. Hyde ist ein zu großen Teilen staatlich finanziertes Unternehmen und nach den Bestimmungen des Housing Act 1996 ein Registered Social Landlord (RSL). Unter diesem Begriff werden gemeinnützige, staatlich anerkannte Organisationen zur Förderung von sozialem Wohnungsbau zusammengefasst. Dabei sind Neubauprojekte ebenso von Bedeutung wie die Verwaltung von Bestand. Mit mehr als 44.550 Wohneinheiten, davon knapp 37.800 in eigenem Bestand, ist Hyde einer der führenden Anbieter für bezahlbaren Wohnraum in England.
Die gesamten Büroflächen des Gebäudes sind bis zum 28. September 2028 ohne vorzeitiges ordentliches Kündigungsrecht an Hyde vermietet. Hyde nutzt die Büroflächen des Gebäudes als Hauptgeschäftssitz in London. Mietpreisanpassungen erfolgen vertragsgemäß ausschließlich nach oben. Die Mietsteigerungen sind erstmals zum 29. September 2013 und anschließend in einem fünfjährigen Turnus anhand der jeweiligen Marktmiete festzulegen. Der Mietvertrag mit Hyde beinhaltet die in Großbritannien üblichen „Full Repairing and Insuring“-Konditionen, d. h. alle Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentum, dem Betrieb, der Nutzung und dem Besitz der Fondsimmobilie sind vom Mieter zu tragen.
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund 37,28 Millionen GBP (britische Pfund) und soll vollständig über Kommanditkapital und Agio abgedeckt werden. Bei vollständiger Platzierung ist somit keine Aufnahme von Fremdkapital erforderlich, d.h. während der Fondslaufzeit muss keine Anschlussfinanzierung verhandelt werden und es wird größtmögliche Unabhängigkeit von den Entwicklungen an den Finanzmärkten erreicht. Die prognostizierten Ausschüttungen betragen anfänglich jährlich 5,75 Prozent, steigend auf 6,5 Prozent pro Jahr und eine Schlussausschüttung aus dem Veräußerungserlös von rund 109,5 Prozent. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 GBP. Auf die Kapitaleinlage ist ein Agio in Höhe von 5 Prozent zu leisten. Die Einzahlung der Einlage und die Ausschüttungen erfolgen grundsätzlich in GBP, sind aber auch in Euro möglich.
Die Analysten von Scope bewerten den Fonds mit „sehr gut“ (AA-) und TKL.Fonds resümiert abschließend: „Das Angebot ist solide konzipiert. Für den Anleger besteht ein weit unterdurchschnittliches Risiko“
Wir erwarten die Vollplatzierung des Fonds binnen der nächsten Wochen – zögern Sie nicht zu lange und greifen Sie zu!
