Donnerstag, 1. April 2010 18:53
Green Building – Zertifizierte Grüne Sparimmobilien
Immer häufiger erwerben geschlossene Immobilienfonds „grüne Gebäude“. Sie lassen sich wesentlich besser vermieten und später wieder wesentlich teurer verkaufen. Initiatoren von geschlossenen Fonds haben einen neuen Trend entdeckt und bringen zunehmend geschlossene Immobilienfonds, deren Gebäude strengeren Effizienz- und Kriterien im Bereich der Nachhaltigkeit genügen, als es die gängigen Bauvorschriften haben wollen.
So bietet etwa Hesse Newman zur Zeit das Green-Building an. „Die Immobilie ist nach dem Green Building-Standard der EU konzipiert, der Primärenergieverbrauch liegt ca. 40 Prozent unter dem einer üblichen Immobilie”. Ebenfalls grün nennt Wölbern Invest den aktuellen Immobilienfonds Holland 68 sowie den kurz danach startenden Holland 69. „Der Holland 69 wird nach Fertigstellung zu den zehn nachhaltigsten der Niederlande gehören.
Noch kein Gebäude dieser Größenordnung hat eine bessere Note bekommen. KGAL´s Property Class England 2 hat ein britisches Zertifikat. Auch Emissionshäuser, die aktuell keinen Fonds mit grünen Immobilien zur Zeichnung anbieten, setzen sich mit dem Thema auseinander: Bspw. hat die IVG mit dem „Premium Green Fund” einen rund 400 Millionen Euro schweren Fonds für Institutionelle Investoren aufgelegt, der bundesweit in vier grüne Projektentwicklungen investiert.
Jamestown, der sich auf US-Immobilien spezialisiert hat verpaßt bereits platzierten Fonds nach und nach einen grünen Anstrich: „Ein zum Portfolio des Jamestown Co-Invest 4 gehörendes Bürogebäude hat bereits ein Zertifikat erhalten, für ein weiteres Fondsobjekt läuft das Zertifizierungsverfahren, das Ende 2010 abgeschlossen sein soll”. Nach Einschätzung von Scope, ergibt die grüne Ausrichtung von Immobilienfonds nicht nur fürs gute Gewissen, sondern auch aus Investorensicht Sinn: „Anleger werden zwar anfangs nicht unbedingt mehr Rendite als bei konventionellen Fonds erhalten, aber beim Verkauf der Immobilien dürften sich höhere Preise erzielen lassen.
So ergab eine US-Studie aus 2009, dass mit solchen Immobilien rund drei bis zwölf Prozent höhere Mieten verlangt werden können. Die Rechnung ist denkbar einfach: Bei grünen Immobilien sind die Nebenkosten wie etwa Heizkosten deutlich niedriger, was Spielraum für höhere Mieten bietet.
Aktuelle „Green Buildings“
Aber auch andere Immobilienfonds in Deutschland, Österreich, Holland oder dem restlichen Ausland bieten sinnvolle Alternativen zur Vermögensstreuung.
Wie möchten Ihnen einen aktuellen Fonds vorstellen:
Gesellschaft US Treuhand
Fondskategorie Immobilien USA
Substanzquote 86.61 %
Fremdkapitalquote: 0%
Währung: USD
Mindestanlage 30.000 USD
Ausschuettung
Laufzeit 5 J. Jahre
Aktueller Status verfuegbar
Verfügbar seit: 29.09.2008 + Nachtrag vom 06.04.2009
Der Fonds kurz beschrieben:
Anleger können sich unmittelbar an dem geschlossenen US-Immobilienfonds UST XXI NEW JERSEY, LTD. (Fondsgesellschaft) beteiligen. Die Fondsgesellschaft investiert gemeinsam mit amerikanischen Partnern in fünf unbebaute Grundstücke in New Jersey. Auf diesen Grundstücken sollen Eigentumswohnungen, Penthäuser und Stadthäuser errichtet werden, die nach etwa fünf Jahren veräußert werden sollen.
Die UST XXI ist eine US-amerikanische Limited Partnership (vergleichbar einer deutschen Kommanditgesellschaft). Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt ihrem General Partner, der WELP NEW JERSEY, LLC (GPF). Zudem ist der GPF der einzig persönlich haftende Gesellschafter der Fondsgesellschaft. Der GPF hat eine Einlage in Höhe von USD 2,8 Mio. in die Fondsgesellschaft geleistet.
Die Fondsgesellschaft investiert gemeinsam mit Lennart Port Imperial South, LLC alleine (ursprünglich waren Lennar HW Scala Port Imperial South, LLC und Lennar Imperial Holdings Limited Partnership die “amerikanischer Partner” vor Ort) in die UST LENNAR HW SCALA PIS JOINT VENTURE, L.P. (Muttergesellschaft). Der amerikanische Partner ist an dem Gesellschaftskapital der Muttergesellschaft in Höhe von insgesamt 50% als Limited Partner beteiligt. Zudem ist eine initiatornahe Gesellschaft, die UST New Jersey Corporation mit 3% als General Partner an der Muttergesellschaft beteiligt.
Das operative Geschäft der Muttergesellschaft (zusammengefasst: die Durchführung der gesamten Projektentwicklung und der spätere Abverkauf von Wohneinheiten) wird durch den hiermit beauftragten Manager (LENNAR PIS MANAGEMENT COMPANY, LLC) durchgeführt.
Die Muttergesellschaft hält (unmittelbar als Limited Partner bzw. mittelbar als Eigentümer der jeweiligen General Partner-Gesellschaft) 100% der Anteile an fünf Objektgesellschaften (ebenfalls Limited Partnerships), die Eigentümer (jeweils von Teilen) der Immobilie sind.
Sicherheiten im Überblick:
- auf Ebene der Fondsgesellschaft generelle vorrangige Kapitalrückführung an die Anleger vor der Kapitalrückführung an den General Partner
- auf Ebene der Muttergesellschaft generelle vorrangige Kapitalrückführung und vorrangige Erfüllung sämtlicher Ausschüttungsansprüche der Fondsgesellschaft vor der Kapitalrückführung und der Erfüllung der Ausschüttungsansprüche des nachrangigen amerikanischen Partners
Die Laufzeit des Fonds soll grundsätzlich bis zum 1. Januar 2014 im Rahmen des Rückkaufs der Anteile der Fondsgesellschaft an der Muttergesellschaft enden. Dieser Rückkauf und damit die tatsächliche Kapitalrückführung können jedoch auch erst zu einem Zeitpunkt vorgenommen werden, was insbesondere davon abhängt, ob die Fondsgesellschaft ihre sämtlichen für den Rückkauf notwendigen Ausschüttungen erhalten hat, die sie wiederum nur erhalten kann, wenn auf Ebene der Muttergesellschaft die benötigte Liquidität vorhanden ist. Der einzelne Anleger kann seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft, die eine grundsätzliche Laufzeit von 40 Jahren und 6 Monaten hat, nicht kündigen.
Warum Sie sich beteiligen sollten:
Die Situation am Markt:
Der US-Wohnimmobilienmarkt hat einen Bestand von rund 130 Mio. Wohneinheiten (Häuser, Apartments, Eigentumswohnungen etc.). Zwischen den 60er und 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts lag die Wohneigentumsquote in den USA bei zwischen 62% und 66% und ist im Zuge der massiven Leitzinssenkungen der amerikanischen Notenbank zu Beginn dieses Jahrzehnts auf zuletzt rund 69% angestiegen. Im Vergleich mit Deutschland (Wohneigentumsquote 43%) liegt die Wohneigentumsquote in den USA damit deutlich höher.
Die steuerliche Komponente:
Die laufenden Ergebnisse sowie Veräußerungsgewinne sind gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen USA/Deutschland grundsätzlich in den USA zu versteuern und unterliegen in Deutschland dem so genannten Progressionsvorbehalt. Die Anleger profitieren von den in den USA geltenden Steuerfreibeträgen (für das Jahr 2008 betragen diese jeweils USD 3.500) und den relativ niedrigen Steuersätzen. Der Progressionsvorbehalt kann in Deutschland zu einer Erhöhung des persönlichen Steuersatzes des einzelnen Anlegers führen, der auf das in Deutschland steuerpflichtige Einkommen anzuwenden ist.
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