Worauf muss man bei geschlossenen Fonds achten?

Worauf ist zu achten?

• Erfahrung des Initiators

• Qualität der Prospekte

• Ergebnisse der Leistungsbilanz

• Track Rekord

• langjährige, erfahrene Partner

Auch bei der Anlageentscheidung für einen geschlossenen Fonds sind meh­rere maßgebliche Faktoren zu berück­sichtigen. Neben dem passenden In­vestitionsobjekt, z.B. einer Immobilie, einem Schiff oder einem Flugzeug, spielt vor allem die Qualität, die Erfah­rung und der Track Record des Emis­sionshauses eine entscheidende Rolle. Ebenso wichtig ist die Qualität sowie die Erfahrung der für den jeweiligen Fonds eingebundenen Partner wie Reedereien, Charterer oder Banken.

Mit freundlicher Unterstützung von HCI Capital

www.beteiligungsfinder.de

Mit freundlicher Unterstützung von HCI Capital

www.beteiligungsfinder.de

Die Beteiligung an geschlossenen Fonds bietet eine Reihe von Vortei­len gegenüber anderen Anlageformen. Hier wäre in erster Linie ihre hohe Transparenz zu nennen. Sämtliche An­gaben zum Objekt und zur Kalkula­tion können dem behördlich geprüften Emissionsprospekt entnommen wer­den. Aber auch während der Laufzeit eines Fonds werden die Anleger durch jährliche Berichte, Treuhandinformatio­nen und Leistungsbilanzen über den Verlauf ihrer Anlage unterrichtet. Die Anleger können die Entwicklung des jeweiligen Fonds mit beeinflussen, da Anteilseigner geschlossener Fonds im Gegensatz zu vielen anderen Anla­geprodukten auch Mitentscheidungs­rechte für ihr Investment haben, die sie im Rahmen der regelmäßigen Gesell­schafterversammlungen ausüben kön­nen. Je nach Marktlage kann beispiel­weise über die frühere oder spätere Veräußerung eines Schiffes zu einem für die Anleger möglichst günstigen Zeitpunkt entschieden werden.

Viele Investitionsobjekte geschlosse­ner Fonds beinhalten darüber hinaus steuerliche Vorteile. So werden bei­spielsweise Schiffsbeteiligungen nicht nach dem tatsächlichen wirtschaft­lichen Verlauf der Investition besteuert, sondern pauschal nach der Größe des jeweiligen Schiffes (Tonnagesteuer). Die Gewinne zahlreicher Auslandsim­mobilien wiederum können durch die Nutzung zwischenstaatlicher Doppel­besteuerungsabkommen in gewissen Grenzen steuerfrei bzw. zu niedrigeren Steuersätzen vereinnahmt werden.

Und schließlich besteht ein wesent­licher Vorteil geschlossener Fonds in der gezielten Ausrichtung auf Lang­fristinvestments, die über kurzfristige Marktzyklen hinaus tragfähig sind. Durch ihre längere Laufzeit bilden geschlossene Fonds generelle Markt­entwicklungen ab und puffern so kurzfristige Marktausschläge ab. Im Ergebnis generieren Beteiligungen an geschlossenen Fonds trotz diverser

Schwankungen regelmäßige und sta­bile Rückflüsse an die Anleger, (vgl. Grafik S. 6)

• hohe Transparenz

• unternehmerische Mitwirkung an Grundsatzentscheidungen

• häufig steuerliche Vorteile (z. B. Ton­nagesteuer, Nutzung von DBA)

• i.d.R. regelmäßige Rückflüsse

• ausgelegt auf Langfristinvestments

Mit freundlicher Unterstützung von HCI Capital

www.beteiligungsfinder.de

Mit freundlicher Unterstützung von HCI Capital

www.beteiligungsfinder.de

Wie Wie funktioniert ein geschlossener Fonds?Ein geschlossener Fonds ist eine Kapitalanlage mit festgelegtem Inves­titionsvolumen, begrenztem Anlage­kapital und fester, relativ langfristiger Laufzeit. Anders als bei offenen Ak­tien- oder Rentenfonds kann in einen geschlossenen Fonds nur innerhalb eines bestimmten Platzierungszeit­raums investiert werden. Ein späterer Einstieg ist nicht mehr möglich, da der Fonds geschlossen wird, sobald alle Anteile gezeichnet wurden.

Als Zeichner eines geschlossenen Fonds werden Sie durch Ihre Einlage Miteigentümer des jeweiligen zu finan­zierenden Investitionsgutes, etwa einer Büroimmobilie. Die gängigsten Investi­tionsobjekte geschlossener Fonds sind neben Immobilien vor allem Schiffe.

Geschlossene Fonds sind jeweils eigenständige Unternehmen, deren Eigentümer die Zeichner des Fonds sind. Die wirtschaftliche Entwicklung sowie die Ergebnisperspektiven des einzelnen Fonds hängen ausschließ­lich von der Ertragskraft des jeweiligen Assetinvestments ab. In wirtschaft­licher Hinsicht ist der geschlossenen Fonds deshalb losgelöst von dem Emissionshaus zu betrachten, das den Fonds konzipiert hat und über die Laufzeit treuhänderisch begleitet.

Fünf gute Gründe, um in Sachwerte zu investieren

Geringe Korrelation mit den Finanzmärkten: Die Wertentwicklung von Sachwerten, wie Schiffe, Flugzeuge oder Immobilien, hat eine geringe Kor­relation mit der Entwicklung der Aktienmärkte, die ja gerade im Moment sehr turbulent sind – Sachwerte sind deshalb eine gute, das Risiko redu­zierende und renditestarke Ergänzung im Anlageportfolio

Schutz vor Kapitalverlust: Sachwerte sind vielfältig gestaltbar. Ihr Einsatz kann wirtschaftlichen Veränderungen angepasst werden, so dass der Wert erhalten bleibt. Dadurch besteht in der Regel ein Schutz vor einem völligen Wertverlust.

Schutz vor Inflation:

Sachwerte erfahren im Laufe der Zeit häufig auch Wertsteigerungen und sind dadurch zusätzlich inflationsgeschützt.

Transparenz: Sachwertinvestments sind transparenter als virtuelle Finanz­produkte. Für Investments unserer geschlossenen Fonds zeigen wir sehr klar auf, welche Parameter den Erfolg der Kapitalanlage bestimmen und wie sich die Rendite in Stressszenarien darstellt. Über einen umfassenden Prospekt, regelmäßige Geschäftsberichte und unsere Leistungsbilanz ist der Anleger umfänglich über sein Investment informiert.

Sicherheit: Vollständige Sicherheit können Sachwertinvestments natürlich auch nicht bieten. Dennoch lässt sich auch das Thema Sicherheit – oder besser: Risikoreduktion – bei Sachwerten etwa durch Diversifikation von Assets, geschicktes Asset Management und in begrenztem Umfang auch durch Garantiestrukturen darstellen.

„Sachwerte haben in Krisenzeiten die besseren Karten.”

Fondstelegramm, Editorial 46. KW 2008

„In der Krise dienen einfache Konzepte und die Investition in Sachwerte als stärkste Argumente gegen die allge­meine Anlegerverunsicherung.”

Cash, Dezember 2008

„Sachwertanlage bedeutet wörtlich, dass eine wertvolle Sache im Fonds ist, die in der Regel in schwierigen Börsen­zeiten nicht entwertet wird. Denken Sie an Schiffe, Flugzeuge, Gebäude oder Firmenanteile, die ja weiter für Mieten und Umsätze sorgen.”

Prof. F.-J. Busse im Interview, Euro spezial, November 2008

„Gewinnen, wenn andere verlieren.”

Financial Times Deutschland, 07. November 2008

„Sachwerte sind in.”

Abendzeitung München, 25. Oktober 2008

Warum Sachwerte nicht über Nacht verschwinden

Mit einer Investition in einen geschlossenen Fonds werden Sie persönlich Miteigentümer an Schiffen, Flugzeugen, Bürohäu­sern oder anderen Investitionsgütern. Natürlich können im Verlauf der Konjunkturzyklen auch die Erträge dieser Investitionsgüter schwanken: Büromieten müssen nicht immer steigen und auch Schiffscharterraten schwanken.

Allein aufgrund von Marktzyklen verliert das Investitionsobjekt jedoch nicht seinen langfristigen inneren Wert. Um dies zu erreichen, müssen Sachwerte aktiv gemanagt werden – dafür stehen geschlossene Fondsinvestments der HCl! Das aktive Management beginnt beim Einstieg in das Sachwertinvestment, indem die Investitionsobjekte zu günstigen Markt­preisen eingekauft werden. Über die Laufzeit hinweg lassen sich Zyklen von Mietpreisen, Charterraten etc. durch Verträge mit längerer Laufzeit oder auch Poolverträge, wie etwa im Bereich der Schifffahrt, abfedern. Und schließlich gehört es auch zu einem erfolgreichen Management des Sachwertinvestments, für die Anleger den richtigen Verkaufszeitpunkt zu finden. Dies hat HCl vor allem bei Schiffen bereits mehrfach erfolgreich unter Beweis gestellt.

Das heißt: In den Marktzyklen mögen die Erträge eines geschlossenen Fonds schwanken – der eigentliche Sachwert der Investition lässt sich aber durch aktives Management erhalten. Wir bei HCl konzipieren mit unseren geschlossenen Fonds langfristige Sachwertinvestments, die über die Zyklen hinweg alle Chancen eröffnen, den Wert Ihrer Kapitalanlage zu erhalten und attraktive Renditen zu erzielen.

Das Konzept der geschlossenen Immobilienfonds ist eine intelligente Lösung zur Finanzierung von Immobilieninvestments. Dabei profitieren die Investoren vor allem von folgenden Möglichkeiten und Merkmalen:
Beteiligung an lukrativen Gewerbeimmobilien und prosperierenden Märkten bereits mit geringem Mindestkapitaleinsatz, was lange Zeit ausschließlich Großinvestoren vorenthalten war

Steuervorteile durch Doppelbesteuerungsabkommen begünstigen den Vermögensaufbau

Risikostreuung durch eine breite Vermögensdiversifikation

Nutzung eines professionellen Immobilienmanagements

Geringer eigener Verwaltungsaufwand

Wie funktioniert der Immobilienmarkt?
Grundsätzlich sind Immobilienmärkte an die wirtschaftliche Entwicklung einer Volkswirtschaft oder eines Wirtschaftsraumes wie z. B. der EU gekoppelt. Konjunkturelle Entwicklungen beeinflussen den Verlauf der Immobilienmärkte. Deshalb sind diese Märkte durch gleichförmige Schwankungen gekennzeichnet. Je nach Angebot und Nachfrage auf den Märkten fallen die Schwankungen stärker oder schwächer aus. Dabei folgen die Immobilienmärkte der allgemeinen Konjunktur mit einer zeitlichen Verzögerung von bis zu zwei Jahren.

Die fortschreitende Globalisierung zeigt sich auch durch ansteigende Investitionen in ausländische Immobilienmärkte. Standorte, die noch vor wenigen Jahren zu weit entfernt schienen, sind heute für Anleger erreichbar geworden. Motor der rasanten Entwicklung ist die steigende Transparenz und die zunehmende Geschwindigkeit der Informationsverbreitung. Höhere Renditechancen, steuerliche Vorteile und Risikodiversifikation sind die Motive für ausländische Immobilieninvestitionen.

Die einzelnen Investitionsländer lassen sich in verschiedene Kategorien einteilen. So gibt es die klassischen großen liquiden Investmentmärkte in “reifen” Volkswirtschaften und die aufstrebenden jungen Märkte. Zu den klassischen Märkten zählen hauptsächlich europäische Standorte wie etwa Paris, London, Amsterdam. Sie sind gekennzeichnet durch ein geringes Risikopotenzial und ein in der Regel hohes Transaktionsvolumen und bieten eine relativ sichere Perspektive bei moderaten Renditen von ca. 6 Prozent p. a. Neue aufstrebende Immobilienmärkte wie etwa Moskau, Warschau, Budapest bieten bei einem höheren Risikopotenzial höhere Renditen zwischen 8 und 14 Prozent p. a. Sicherheitsorientierte Anleger fühlen sich in den klassischen Märkten besser aufgehoben als in den zwar chancen- aber auch risikoreicheren aufstrebenden kleinen Immobilienmärkten.

Quelle: MPC Capital

www.beteiligungsfinder.de

Welche Kriterien sind bei einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds besonders zu beachten?
Erfahrung der Partner, auf deren Know-how und Leistungsfähigkeit das Fondskonzept aufbaut
Ziel jedes Fonds ist eine hervorragende Performance sowie ein Höchstmaß an Sicherheit. So werden nicht nur die Immobilien vor dem Kauf genau geprüft, sondern auch die Partner sorgfältig ausgesucht, die die Immobilien vor Ort betreuen und verwalten. Die Fonds sollten sich aber nicht nur durch wertbeständige Immobilienobjekte auszeichnen, sondern auch durch ein für den Anleger vorteilhaftes Fondskonzept. Ohne die weitreichende Erfahrung und das Know-how der MPC-Teams sowie Leistungsfähigkeit der Partner wären keine lukrativen Fondskonzeptionen möglich. Das hervorragende Ergebnis des stetigen Perfektionsstrebens und der sehr guten Zusammenarbeit mit unseren Partnern spiegelt sich in den Leistungsbilanzen wider.
 
Standortpotenzial
Die Immobilien sollten sich in verkehrsgünstigen Lagen an bedeutenden Wirtschaftsstandorten befinden. Dabei zählen vor allem die langfristigen Perspektiven, damit die Immobilie später – in der Regel nach fünf bis zehn Jahren – gewinnbringend verkauft werden kann.
 
Laufzeit der Mietverträge
Die Mietverträge eines Immobilienfonds sollten möglichst mittel- bis langfristige Laufzeiten haben, um während der Fondslaufzeit ein hohes Maß an Einnahmesicherheit und regelmäßige stabile Ausschüttungen an die Anleger zu gewährleisten. Immobilienfonds mit kurz- bis mittelfristigen Mietverträgen sind eher auf chancenorientierte Anleger zugeschnitten, die vom Mietsteigerungspotenzial bei positiver Marktentwicklung profitieren möchten.
 
Bonität der Mieter
Eine gute Bonität der Mieter schützt vor dem Ausfall von Mieteinnahmen und damit vor der Gefahr, das Objekt möglicherweise zu niedrigeren Konditionen als im Fondskonzept kalkuliert, neu vermieten zu müssen.
 
Angemessenheit des Kaufpreises
Der Kaufpreis einer Immobilie wird insbesondere durch die Mieteinnahmen und das erwartete Standortentwicklungspotenzial bestimmt. Für eine Top-Lage und einen hohen Vermietungsstand muss generell ein höherer Kaufpreis bezahlt werden als für ein Objekt in Randlage. Wichtig beim Kauf ist, auf die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen – also auf die Länge der Mietverträge – zu achten. Nur aus einem rentablen Immobilienobjekt mit einem angemessenen Preis wird eine überdurchschnittlich rentable Anlage.
 
Qualität und Funktionalität der Immobilie
Die Funktionalität und Qualität einer Immobilie sollte mit deren Nutzung im Einklang stehen. So sollte zum Beispiel eine Büroimmobilie in Stadtrandlage über eine ausreichende Zahl an Parkplätzen verfügen. Multifunktional nutzbare Immobilien lassen sich leichter wieder vermieten. Die Ausstattungsqualität beeinflusst das Mietniveau einer Immobilie. Für eine hochwertige Ausstattung und neueste Technik sind anspruchsvolle Mieter, die gemietete Räume auch zu Repräsentationszwecken nutzen, in der Regel bereit, höhere Mietpreise zu bezahlen.
 
Steuer- und Rechtssituation
Auslandsimmobilienfonds mit Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) erleichtern den steuerbegünstigten Vermögensaufbau. Denn Steuern werden hier in der Regel von dem Land erhoben, in dem die Immobilie steht (Belegenheitsstaat). Anleger profitieren damit von Steuerfreibeträgen wie etwa in England von aktuell GBP 5.435 oder zahlen niedrige Eingangssteuersätze. In Deutschland greift lediglich der Progressionsvorbehalt für im Ausland erwirtschaftete Erträge aus Immobilienfonds.
 
Konservative Kalkulation
Fondskonzepte mit konservativer Kalkulation beinhalten Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Situationen. So sollten beispielsweise über die Fondslaufzeit ausreichend Rücklagen für das Neuvermietungs- und Instandhaltungsrisiko gebildet werden. Ebenso sollte auch eine angemessene Liquiditätsreserve vorgehalten werden, um kurzfristige unvorhergesehene Kosten auffangen zu können.

Quelle: MPC Capital

www.beteiligungsfinder.de

Was ist das Besondere an einem geschlossenen Immobilienfonds?

Ein geschlossener Immobilienfonds investiert Kapital in eine langfristige wertbeständige Immobilienanlage. Investoren bieten sich gleich mehrere Vorteile: So können sie beispielsweise in ein rentables Investitionsobjekt an einem aussichtsreichen Standort investieren, das von erfahrenen Managern sorgfältig geprüft und ausgewählt wurde – und dies bereits zu geringen Mindestzeichnungssummen von durchschnittlich rund EUR 15.000.

Traditionell gelten Immobilien als relativ sichere Investition. Gerade deshalb ist die direkte und indirekte Immobilienanlage neben Aktien und Anleihen ein wesentlicher Bestandteil jeder langfristigen Geldanlage. Weil ihr Wert sich relativ unabhängig von anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen entwickelt, bieten Immobilien eine optimale Möglichkeit zur Risikostreuung. Mit einem Investment in einen geschlossenen Immobilienfonds beteiligen sich Anleger an einer Fondsgesellschaft. Diese erwirbt eine oder mehrere Immobilien oder beteiligt sich an Gesellschaften, die Immobilien besitzen. Als Kommanditisten oder Treugeber der Fondsgesellschaft, die in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG geführt wird, profitieren die Anleger von den wirtschaftlichen und steuerlichen Ergebnissen der Immobilien.   Welche Kriterien sind besonders zu beachten?     Erfahrung der Partner, auf deren Know-how und Leistungsfähigkeit das Fondskonzept aufbaut   Positive Perspektiven der Immobilienstandorte   Mittel- bis langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern   Qualitativ hochwertige Immobilien zu angemessenen Kaufpreisen   Stabile und vorteilhafte Steuer- und Rechtssituation   Konservative Fondskalkulation Entscheidend für den Anlageerfolg ist die Auswahl der richtigen Immobilien. Deshalb wird diese Auswahl nur von Experten getroffen, die über ein professionelles Immobilien-Know-how verfügen. Welche Immobilien die Fondsgesellschaft erwirbt, steht in der Regel von vornherein fest. Bekannt ist ebenso der für die Investition erforderliche Investitions- und Finanzierungsplan. Der Fonds wird geschlossen, wenn das für das Investitionsvorhaben benötigte Eigenkapital von den Anlegern gezeichnet wurde. Der mit der Fondsbeteiligung erzielbare Ertrag ergibt sich überwiegend aus laufenden Ausschüttungen. Ihre Höhe richtet sich nach den Mieteinnahmen, die die Fondsgesellschaft mit den Immobilien erzielt. Von diesen Mieteinnahmen werden die laufenden Kosten, Zins- und Tilgungszahlungen sowie Mittel zur Bildung von Rücklagen (für Instandhaltung, Mietausfallrisiko etc.) abgezogen. Der Rest wird an die Anleger ausgeschüttet. Außerdem profitiert der Anleger von dem erwarteten Veräußerungsgewinn durch den Verkauf der Immobilien. Dieser wird, je nach Fondskonzept und Marktlage, nach fünf bis rund zehn Jahren angestrebt. Darüber hinaus beinhalten die Fonds auch steuerliche Anreize, durch die die Attraktivität der Angebote zusätzlich gesteigert werden kann – zum Beispiel durch die Möglichkeit der Nutzung von Steuerfreibeträgen im Ausland.

Quelle: MPC Capital

www.beteiligungsfinder.de